今回は、簡易宿所（民泊）の営業を始めるにあたって、まず確認しなければならない重要ポイントの中から、「用途地域」について解説します。必ずチェックしてください。
※便宜上「民泊」という表記を使用しますが、ここで記述する「民泊」は旅館業許可の「簡易宿所」のことです。住宅宿泊事業法の「民泊」とは異なりますのでご注意ください。
用途地域とは？
用途地域の種類と用途制限
用途地域で建物用途の制限されているから、民泊の営業が出来ないって聞いたんだど、用途地域ってなんなの？どんな決まりなの？
都市部においては、誰もが好き勝手に建物を建てると、暮らしにくい街になってしまいます。そこで、都市計画法では、地域によって建築できる建物の種類や用途に制限を設け、それぞれの地域で使い道が決められております。これを用途地域と言います。
用途地域の種類
＜国交省HPより＞
上図の通り、用途地域は大きく分けて、「住居系」「商業系」「工業系」に分かれており、更に13種類の地域に分かれてます。当然、旅館業が出来るエリアもこの用途地域で定められてます。それでは旅館業が営業できるのは、どの用途地域なのでしょうか…？
ホテル、旅館業の営業ができる用途地域
＜熊本市HPより＞
以上は熊本市の用途地域内の建物制限ですが、他の自治体でもそれほど大きくは変わらないと思います。この表から「ホテル、旅館」の営業ができる用途地域は、以下の様にまとめることができます。
・第一種住居地域 ※3,000㎡以下
・第二種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域 ＜ホテル・旅館業の営業ができない用途地域＞
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・工業地域
つまり、閑静な住宅地や工場が密集しているような地域では、旅館業の営業は出来ないという事ですね。それでは、この用途地域はどこで調べることが出来るのでしょうか？
用途地域を調べるには？
＜熊本市地図情報サービス＞
用途地域を調べるには、各自治体が公開している都市計画図で確認することが出来ます。中には、住所等で検索できる地図システムを用意している自治体もあります。また、検索システムが無い場合でも、多くの自治体はHP上で都市計画のMAPを公開しているので、そこで大まかな情報は確認できます。調べる項目は以下の３つです。
①都市計画区域に該当するか否か
②用途地域の種類
③市街化調整区域に該当しないか
※詳細を調べるためには、必ず事業を計画している場所の自治体に問合せてください。
東京都・・・都市計画情報等インターネット提供サービス
大阪市・・・マップナビおおさか
京都市・・・都市計画情報等検索ポータルサイト
福岡市・・・福岡市Webマップ
熊本市・・・熊本市地図情報サービス
沖縄県・・・沖縄県地図情報システム
※多くの自治体は、上のような検索システムを用意しておりませんので、MAPで調べる必要があります。
非線引き区域や都市計画区域外での旅館業営業
都市計画区域内に用途地域があるのはわかったんだけど、市街化調整区域、非線引き区域や都市計画区域外の場合、旅館業は営業できないの？
市街化調整区域の場合、観光地など一部の例外の規程を除いては、原則旅館業の営業はできません。
非線引き区域は、「白地」とも呼ばれたりしますが、基本的に営業は可能です。ただ、必ず営業許可が下りるかと言えばそうとも限りません。
非線引き区域であっても、「特定用途制限地域」に指定される場合や「地区計画」が定められている場合は、用途が制限されますので、必ず自治体等に確認が必要です。
＜不動産売買時の重要事項説明書より＞
このように、非線引き区域であっても、地区計画が定められている場合があります。この事例の場合は、「第一種低層住居専用地域に立地可能な建築物制限」がありますので、旅館業の営業は、原則不可となります。
特に非線引き区域で、新たに開発された分譲住宅地等は、この地区計画が定められている場合がありますので、不動産の購入時には、必ず売主に購入目的を伝えて、旅館業の営業が可能か否かを確認をするようにしてください。
