都市計画区域外の住宅で旅館業を営む場合の注意

こんにちは、民泊開業支援専門行政書士の佐藤です。
久しぶりの民泊(民宿)ブログ更新です。今日は、最近の案件で立て続けにあった、バルコニーとデッキの床面積参入の話です。

都市計画区域外の戸建て住宅で簡易宿所(民宿)を申請する際の注意

最近、別荘の民泊相談を相次いで頂いておりますが、別荘地は割と山間や海に近い場所に位置しており、「都市計画区域外」である場合が多いです。
今日は、こうした物件で実際に問題となった点について記載します。

通常、既存の建物で簡易宿所(※以下民宿)を営む場合も、旅館業の許可申請の際には、建築確認検査済証の添付が必要となります。
しかし次の2つの条件が揃っている場合は、この検査済証が不要となる場合があります。

・都市計画区域外

・床面積が200㎡未満の物件

元々、都市計画区域外では、一般的な戸建ての住宅であれば建築確認が不要です。ただし、この住宅を簡易宿所で使用する場合は、「建築基準法」上の特殊建築物になるため、通常は用途の変更に伴う建築確認が必要となります。
しかし、2019年の改正により200㎡未満の建物については「建築確認が不要」となりました。従って、現在はこの2つの条件をクリアしていれば、あらためて建築確認を経ることなく用途変更が可能となっております。

延べ面積の注意

延べ面積200㎡未満の建物のである場合、建築確認が不要になったということですが、屋根または庇つきのバルコニーやウッドデッキがある場合要注意です。

以下の条件にあてはまる場合は、床面積に参入する場合があります。

①上部の屋根等がバルコニー等より出幅が小さい場合、上部の屋根等の先端から2mを超える部分を床面積に算入する。
②上部の屋根等がバルコニー等より出幅が大きい場合、バルコニー等の先端の柱又は壁の中心線から2mを超える部分を床面積に算入する。

図解すると以下の通り(鳥取県生活環境部景観まちづくり課 資料を抜粋)。

 

ただし、ウッドデッキやバルコニーに囲いがある場合、高さによっては室内と一体とみなされ、床面積に参入される場合がありますのでご注意ください。

200㎡を超える戸建て住宅で民宿を営む場合

床面積が200㎡以上の戸建て住宅で民宿をする場合、一般的には建築確認が必要となりますが、不使用部分を設けることにより確認が不要となる場合もあります。

例えば2階を入れると200㎡を以上になるが、1階のみなど200㎡未満となる場合、2階を不使用とすることで建築をすることなく用途を転用できる場合があります。ただしこの場合、ただ単に「使いません」と言えばよいのではなく、壁を設け出入りができなくするなど、物理的に使えないようにする処置が求められます。こちらも自治体により基準がことなるため、申請区域の自治体窓口にお問いあわせください。

<民泊、民宿開業相談は下記にお問合せください>

 

 

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