旅館業と建築確認

行政書士 みらい法務事務所 九州、福岡、熊本、長崎、大分、佐賀、宮崎、鹿児島 民泊 民宿 簡易宿所申請 申請代行 建築確認 建築確認不要 REQRAS.INN

こんにちは。インバウンド行政書士の佐藤です。

本日、南阿蘇のクライアント様のご依頼で、「建築確認不要証明」を取得しました。
こちら、「建築の計画について、建築基準法第6条第1項の規定に基づく確認が不要であることの証明」です。
「建築基準法第6条第1項」では、この建築確認必要な建物や場を定めていますが、この証明書は、建築主事が「この建物であれば用途変更による建築確認は不要だよ」ということを証明するために必要な書類です。※書類の名称は自治体により異なります。

ということで、今日は旅館業と建築基準法の話。

ではなぜこのような書類が必要なのでしょうか?

建築確認

まず、戸建ての住宅で『民宿(簡易宿所)※以下「民宿」』を始めようとする場合、最初に以下の2つの項目をチェックする必要があります。

①対象施設の用途地域
②対象施設の建築確認検査済証
①は以前の記事「旅館業と用途地域」で少し触れましたが、また後日書きますね。
②の建築確認検査済証とは、建築確認の検査が必要な建物に対して、その検査をしたことの証です。
建築確認とは、建築物を建てる際、工事の前に建物の設計や敷地配置などの計画を建築主事等に提出し、「その計画が建築物の敷地・構造・建築設備に関する法令等に適合している」という確認を受けることです。建築確認に合格して、この「確認済証」が交付されないと工事に着手できません。
では、この建築確認はどこでも必要なのでしょうか?
建築確認が必要な場合
〇都市計画区域内

・建物を新築する場合または増築改築部の面積の合計が10m²を超える場合
(※10m²以下でも防火・準防火地域では建築確認申請要)
〇都市計画区域外
・100m²を超える、学校、病院、寄宿舎、集会場、店舗、工場、倉庫、車庫等
・木造の建築物で3階建て以上または、延べ床面積500m²超または、高さ13m超、又は軒高9mを超えるもの。
・木造以外の建築物で2階建て以上、または延床面積200m²以上の建物・・・ほか
条例により異なる場合もあります。
都市計画区域とは?
都道府県が、市や町の中心部を含むみ、一体的に整備・開発・保全の必要がある地域。基本的な事項は都市計画法にて定められています。
つまり、戸建ての建物を建築する場合、「場所」や「建物の大きさ」などによっては元々建築確認が不要な場合があります。

『民宿』の建築物用途は?

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建築物の用途は、建築基準法施行規則によって細かく決められております。
戸建て住宅の用途は「一戸建ての住宅」『民宿』の用途は「ホテル又は旅館」と別の用途になります。では、この「一戸建ての住宅」で「民宿」を営もうとする場合はいかかでしょか?

この場合、「建築物用途」は「ホテル又は旅館」に用途を変更しなければなりません。しかし、この「ホテル又は旅館」は建築基準法第6条第1項第1号の特殊建築物に該当することになり、原則、建築確認が必要となります。この場合、現行法令に基準に適しているか否か、建築確認検査をする必要がでてきますが、これはかなりハードルが高く現実的にリフォーム無しで検査に合格することは皆無でしょう。

改正建築基準法施行

昨年、建築基準法が改正され、「一戸建ての住宅」を「ホテル又は旅館」に用途変更する際にも関係する、以下の点が改正されました。

〇 既存建築ストックの活用
(1)住宅等(延べ面積200㎡未満かつ3階建て以下)を他の用途とする場合に、在館者が迅速に避難できる措置を講じることを前提に、耐火建築物等とすることを不要とする
(2)変更に伴って建築確認が必要となる規模の見直し
〇 木造建築物の整備の推進
(1)火構造等とすべき木造建築物の対象の見直し(高さ13m・軒高9m超 →高さ16m超・階数4 以上)
(2)(1)の規制を受ける場合についても、木材をそのまま見せる(あらわし)等の耐火構造以外の構造を可能とするよう基準を見直し
【既存建築ストックの活用】
これにより、従来100㎡以上の「一戸建ての住宅」を「ホテル又は旅館」に用途変更する場合、原則通り建築確認が必要であったのですが、これが200㎡に緩和されました。これにより国土交通省の調査によれば、9割以上の「一戸建ての住宅」が建築確認不要で用途変更ができるようになったのです。
そこで最初に戻りますが、本来、旅館業許可申請には建築確認検査済証の添付が必要です。ですが、用途変更に伴う建築確認が不要な建物の場合は添付ができないので、建築主事に「建築確認が不要である」ということを証明してもらうため建築確認不要証明証を発行してもらうわけです。
九州、福岡、熊本、長崎、大分、佐賀、宮崎、鹿児島で民泊・民宿経営をお考えの方は、是非ご相談ください。

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