１．住宅宿泊管理業者とは
民泊を始めようと思って調べてたら、「住宅宿泊管理業者に委託が必要」って書いてあったんだけど…そもそも住宅宿泊管理業者ってなんなの？
民泊を始めるときに出てくる「住宅宿泊管理業者」って、何してくれる人たちなの？って思いますよね。ざっくり言うと、鍵の管理から宿泊者名簿の作成、近隣トラブルの対応、清掃や設備の管理まで、民泊に関するあれこれをまとめて面倒見てくれるプロの業者です。
実は「住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）」っていう法律で、ある条件を満たす場合には、こうした管理業者に業務を委託することが義務になってるんです。
この記事では、どんなケースで委託が必要になるのか、そして委託しないとどうなるのか――そのあたりをわかりやすく解説していきます！
2. 住宅宿泊管理業者への委託
委託が必要な「管理業務」
住宅宿泊事業者が住宅宿泊管理業者に委託すべき「管理業務」とは、住宅宿泊事業法に基づき、宿泊者の安全・衛生・地域との調和を確保するために必要な業務です。以下に主な内容を整理します。
【委託対象となる管理業務一覧】
| 管理業務内容 | 詳細 |
|---|---|
| 宿泊者名簿の作成・保存 | 宿泊者の氏名・住所・滞在期間などを記録し、帳簿として保存（3年間） |
| 宿泊者の安全確保 | 火災・災害時の避難経路の確保、設備の点検、緊急時対応体制の整備 |
| 衛生管理 | 清掃、ゴミ処理、リネン交換などの衛生的な環境維持 |
| 外国人対応 | 多言語での案内表示、利用方法の説明など |
| 周辺住民への配慮 | 騒音・ゴミ・迷惑行為の防止、地域とのトラブル回避 |
| 苦情対応 | 宿泊者や近隣住民からの苦情に迅速かつ適切に対応 |
| 緊急時の駆けつけ | 火災・事故・トラブル発生時に現地へ急行できる体制の確保 |
【 委託契約の注意点】
- 一括委託が原則：複数業者への分割委託は不可。
- 契約書の締結が必要：業務内容・責任範囲・報酬などを明記。
- 届出住宅の情報通知義務：事業者は管理業者に届出内容を通知する義務があります。
委託が必要となるケース
住宅宿泊事業者は、家主不在型の住宅宿泊事業を行う場合、原則として住宅宿泊管理業者へ管理業務の全部を委託しなければなりません。ご自身の住居とは別の場所にある物件を民泊として提供する場合や、同じ建物内であってもゲストが宿泊中にご自身が不在となる場合は、この条件に当てはまります。
【委託が必要となるケース】
① 居室数が5を超える場合
- 届出住宅の居室（宿泊者が占有する部屋）が 6室以上 ある場合は、管理業務を住宅宿泊管理業者に委託する必要があります。
- キッチンやトイレなどの共用部分は居室に含まれません。
② 宿泊者滞在中に事業者が不在となる場合
- 宿泊者が滞在している間に、住宅宿泊事業者が 原則1時間以上不在 になる場合（地域事情により最大2時間までの不在は「一時的」として認められることもあります）。
※以下の条件を満たす場合は委託不要とされることがあります。
・届出住宅が事業者の生活の本拠と同一建物・敷地内または隣接している。
・居室数が5以下で、事業者が自ら管理業務を行う。
住宅宿泊事業では、対面でのチェックイン対応や宿泊者名簿の確認など、一定の管理業務が求められるため、家主自身がこれらの業務を遂行できる環境にある場合は、住宅宿泊管理業者への委託は不要となります。また、家主不在でも、「旅館業の許可」を受けて営業をする場合は、管理業者との契約は不要です。
3.「再委託」について
確かに家主不在型だけど掃除とかは自分でしたいなぁ。
管理業者は、「管理業務」の一部をほかの人に「再委託」することができます。
なので、住宅宿泊事業者に再委託して、オーナー自身が清掃やチェックイン対応などの業務を担当することもOKです。
「再委託」とは？
＜再委託のイメージ＞
一部の業務をご自身で行いたい場合のほかに、物件が遠方にある場合に有効な仕組みです。例えば、東京の住宅宿泊管理業者が、大阪にある民泊物件の管理を受託した場合、現地での清掃や駆けつけ対応を大阪の別の業者に再委託することができます。これにより、物件の所在地に関わらず、全国の住宅宿泊管理業者と契約することが可能になります。
再委託が認められる範囲と禁止事項
再委託には、法律で厳格に定められたルールがあります。
再委託における責任と注意点
再委託は便利な仕組みですが、その裏にはいくつかの重要な注意点があります。特に、民泊のホスト（住宅宿泊事業者）として、以下の4つのポイントを理解しておくことで、様々なトラブルを避けることができます。
①責任の所在は「最初の管理業者」にあり！
もし再委託先に問題があったらだれが責任を負うことになるの？
住宅宿泊事業者に対して責任を負うのは、最初に委託を受けた住宅宿泊管理業者です。
再委託先が住宅宿泊管理業者である必要はなく、その業務の実施について最終的な責任は委託元である住宅宿泊管理業者が負います。
② 再委託先の「事前説明」は必須！
住宅宿泊管理業者は、再委託を行う予定の業者（再委託先）を、事前に住宅宿泊事業者に知らせる必要があります。住宅宿泊事業者のための業務ですので、変更点があれば伝え漏れのないよう、連絡をしっかりとっておきましょう。契約の段階で、再委託の有無や、その場合の業者名を尋ねておく必要があります。
③ 契約内容の明確化でトラブルを未然に防ぐ
再委託を行う場合は、契約書に再委託する業務の内容や責任範囲を明確に記載することが不可欠です。これにより、トラブルが発生した際の責任の所在がはっきりします。
・再委託する業務の範囲: 「清掃業務」「緊急時の駆けつけ対応」など、具体的に記載する。
・責任の所在: 再委託先でトラブルがあった場合の責任は、管理業者が負うことを明記する。
④ 従業者証明書の携帯
この証明書を携帯していない業者が物件に出入りしている場合、それは違法な業務である可能性があります。安全のためにも、不審な人物が物件にいないか、時折確認することも重要です。
民泊運営者としては、住宅宿泊管理業者と契約する際に、どの業務を再委託するのか、その責任範囲はどうなっているのかをしっかりと確認することが重要です。これにより、安心して民泊を運営することができます。
４. 委託せずに運営する際の注意点
住宅宿泊管理業者に委託しない場合でも、民泊運営には様々な責任が伴います。特に以下の3つの点は日々の運営を左右する重要な部分になるため、十分注意してください。
近隣住民への配慮とトラブル対応
民泊運営で最も多いトラブルの一つが、近隣住民との関係です。
ゲストの騒音や、夜遅くの話し声、ゴミ出しルール違反などは、思わぬクレームにつながることがあります。
緊急時の対応: トラブルが発生した際は、電話やメッセージにすぐ対応できる体制を整えておく必要があります。「トラブルがあったらすぐに駆けつける」という心構えが、近隣との良好な関係を築く鍵となります。
宿泊者の安全確保
宿泊者が安心して過ごせる環境を整えることは、ホストの義務です。
細かい部分まで都度しっかり確認しましょう。
施設設備の衛生管理とメンテナンス
備品の補充: タオル、シャンプー、トイレットペーパーなどの消耗品は、ゲストが困らないように常に十分な量をストックしておかなければなりません。
設備トラブルへの対応: エアコンの故障、水回りの詰まりなど、設備トラブルが発生した際には、すぐに業者を手配して対応できる体制が必要です。
ゲストの評価はその後の営業に大きくかかわってきます。
「また泊まりたい」と思ってもらうために、清潔で快適な環境を提供することが不可欠です。
これらの管理業務を、ご自身がすべて責任を持って対応できるかをよく考え、住宅宿泊管理業者への委託も検討してみましょう。
まとめ
賢く判断して、安心・安全な民泊運営を！
「住宅宿泊管理業者」への委託は、単なる義務ではありません。
安心・安全な民泊運営のため、そして何よりもゲストに快適な滞在を提供するために、プロの力を借りるという選択肢でもあります。
ご自身の民泊の運営スタイルに合わせて、委託が必要かどうか、そしてどう運営していくべきかを改めて検討してみましょう。
