はじめに
既存物件で旅館業申請(民泊)をしたいんだけど、200㎡以下の建物だから
建築確認は不要だよね？まずは保健所の相談だけで大丈夫かな？
実はそうでもないんです。
建築確認は不要ですが、各自治体の対応を知っておく必要があります。
2026年5月28日付で、厚生労働省および国土交通省から
「旅館業の許可時における建築基準法への適合確認の徹底について」
という通知が出されました。
これにより一部自治体では新しい対応がとられ始めています。
5/28通知で改めて示されたこと
厚生労働省・国土交通省の通知では、既存建築物を用途変更して旅館業の施設として活用する場合について、旅館業の許可時に建築基準法への適合確認を徹底するよう求めています。
通知の要点を整理すると、次のとおりです。
| 区分 | 旅館業許可時に求められる書類の考え方 |
|---|---|
| 用途変更する床面積の合計が200㎡を超える場合 | 用途変更に係る確認済証 |
| 用途変更する床面積の合計が200㎡以下の場合 | 建築基準関係規定に適合している旨の建築士による証明書など |
ここで重要なのは、
200㎡以下は「確認申請が不要」なだけで、「建築基準法に適合していなくてもよい」という意味ではない
という点です。
通知でも、200㎡以下であっても用途変更後の建築基準関係規定への適合は必要であり、その確認のために建築士による証明書を求めるよう示されています。
なぜ今、この話が重要なのか
従来から、旅館業申請では建築基準法や消防法の適合が重要であること自体は変わっていませんでした。
ただ、実務上は、200㎡以下の小規模案件では「まず保健所相談」という流れで進み、建築側の確認が後ろに回ってしまうことも少なくありませんでした。
ところが、通知後は、自治体ページや申請手引きの中で、200㎡以下案件でも建築士証明書や適合状況報告書を提出書類として明記する例が見え始めています。
つまり、実務が急に全く別物になったというより、これまで見えにくかった建築確認まわりが「見える化」されてきた、という理解が実態に近いでしょう。
自治体で見え始めている対応例
実際に、自治体の公開資料では次のような対応例が確認できます。
| 自治体 | 見えてきている対応 | 補足 |
|---|---|---|
| A区 | 200㎡以下で建築士による証明書を求める旨を 手引きに明記 |
2026年7月1日以降の 新規申請から案内 |
| B区 | 建築基準法への適合確認証明書を申請書類として案内 | 詳細は5/28通知を 確認するよう案内 |
| C県 | 延床200㎡以下について既存建築物に係る建築基準法上の適合状況報告書を求めると明記 | 2026年6月からの 取扱いとして案内 |
特に注意したい既存物件案件
特に、次のような案件では、保健所への相談だけで進めてしまうと後で詰まりやすくなります。
1．古民家・戸建ての転用案件
この古民家、見た目は大丈夫そうだけど・・・
古民家や既存戸建ては、「現在」の建築基準法に適合しているかがポイントになります。
用途変更後に必要となる防火・避難・採光・換気などの観点から、建築基準法上の確認が必要になることがあります。
2．「200㎡以下だから・・・」と考えているケース
200㎡以下であれば建築確認は不要だよね？
建築確認申請そのものは不要となる場合がありますが、法適合の確認まで不要とは限りません。
むしろ、小規模案件だからこそ、最初に見落としやすいポイントです。
申請自治体の保健所の対応や必要書類の確認をしておきましょう。
3．リフォーム前提で進めているケース
改修内容によっては、建築基準法上の整理が必要になることがあります。
先に工事計画だけ進めてしまうと、あとから手戻りになる可能性があります。
無駄な出費を避けるためにも図面の作成や、工事開始の前に、必ず保健所等に確認しましょう。
4．物件の賃貸・購入前の案件
旅館業可能って書いてある賃貸物件だから大丈夫だよね？
「旅館業が可能な用途地域にある建物」というだけだと情報が不十分です。
用途地域以外にも、後から建築・消防・権利関係の問題が見つかるケースもあります。
契約前の段階で行政書士や建築士に確認しておくことが大切です。
申請前に確認したいチェックリスト
既存物件で旅館業申請を進める前に、最低限次の点は確認しておきましょう。
✅旅館業で進めるのか、別制度(住宅宿泊事業・簡易宿所等)で進めるのか方針が整理できているか
✅建物の確認済証・検査済証・図面などの資料が残っているか
✅用途変更する床面積が200㎡を超えるか、200㎡以下か把握しているか
✅消防署・建築課・保健所のどこに、どの順番で相談するか整理できているか
✅建築士による確認や証明書作成が必要になる可能性を見込んでいるか
✅賃貸借契約、管理規約、営業の権原に問題がないか
✅工事・申請・開業時期のスケジュールに余裕があるか
まとめ
2026年5月28日付の通知で改めて示されたのは、既存建築物を旅館業に活用する際、旅館業の許可時にも建築基準法への適合確認を徹底するという考え方です。
既存物件の旅館業申請では、「保健所に相談する」だけで完結しません。
保健所・建築課・建築士の3者をセットで見ておくことで、後からの手戻りをかなり減らせます。
民泊事業が初めての方やこれからの対応が不安な方、
なるべく早く、スムーズに申請準備を進めていきたい方は、
旅館業・住宅宿泊事業専門の行政書士に相談することをおすすめします。
