【民泊】住宅宿泊事業から旅館業へ転換するには？

もちろん可能です。実際に、住宅宿泊事業で運営していた施設を簡易宿所（旅館業）に転換するケースは増えています。ただし、建物や立地が旅館業法の基準を満たしているかどうかが重要なポイントになります。今回は、民泊新法から旅館業への転換について、手続きの流れや注意すべきポイントを詳しく見ていきましょう。

住宅宿泊事業法では、年間営業日数が180日までという制限があります。これは、民泊があくまでも「住宅」の活用を前提としているためです。一方、旅館業は、営業日数の制限がありません。365日フル稼働が可能です。例えば、人気の観光地で稼働率が高い施設を運営している場合、180日の制限では機会損失が大きくなります。特に、繁忙期に予約を断らざるを得ない状況が続いているなら、旅館業への転換を検討する価値があります。

許可制のほうが厳格な審査を経ているため、宿泊者からの信頼度が高まる傾向があります。また、法人の団体旅行や出張での利用を想定している場合、旅館業許可を取得していることが取引条件になるケースもあります。

民泊新法から旅館業への転換を検討する際、まず確認すべきは「そもそも旅館業の許可が取得できる物件かどうか」という点です。以下の要件を順番にチェックしていきましょう。

旅館業は、都市計画法で定められた用途地域によって営業できる場所が限られています。

第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域などでは、旅館業の営業ができません。一方、住宅宿泊事業は住居が建てられる地域であれば基本的に営業可能なので、民泊はできても旅館業はできないというケースがあります。また、市街化調整区域では原則として旅館業の営業ができませんので、注意が必要です。

建築基準法では、建物の用途によって必要な基準が異なります。住宅宿泊事業の場合は「戸建て住宅」のままで問題ありませんが、旅館業（簡易宿所）の場合は「ホテル・旅館」の用途に該当します。

簡易宿所（旅館業）の場合は厨房が必ずしも必要ではありませんが、住宅宿泊事業では「住宅」としての要件を満たす必要があるため厨房が必須です。また、客室面積については定員10名未満の場合は3.3㎡/人なので、小規模な施設であれば住宅宿泊事業と大きな差はありません。

まずは、保健所へ現在の建物の状況、図面、住宅宿泊事業の届出書類などを持参して、旅館業の許可が取得できるかどうかを相談しましょう。

これは自治体によって扱いが異なります。

一般的には、住宅宿泊事業と旅館業を同時に営むことはできませんので、住宅宿泊事業の廃止届を提出してから旅館業の許可申請を行います。ただし、廃止届を出すとその時点から住宅宿泊事業の営業ができなくなるため、タイミングには注意が必要です。廃止届の提出は、都道府県（保健所設置市の場合は市）の住宅宿泊事業担当課に提出します。提出先は、旅館業の許可申請とは異なる部署の場合もありますので、事前に確認しておきましょう。

書類審査が終わると、保健所の担当者が現地に来て検査を行います。この検査で、申請内容と実際の施設が合致しているか、衛生基準や設備基準を満たしているかを確認されます。検査に合格すると、旅館業の営業許可証が交付されます。許可証を受け取ったら、いよいよ旅館業としての営業開始です。

建築基準法では、類似の用途の間で200㎡以下の用途変更は確認申請不要とされています。しかし、「住宅」から「ホテル・旅館」への用途変更は、用途が大きく異なるため、床面積が200㎡を超える場合は確認申請が必要です。

また、200㎡以下であっても、建築基準法に適合していることの証明が求められる場合があります。用途変更の要否については、建築指導課や建築士に相談して判断しましょう。

住宅宿泊事業の廃止日以降の予約については、受け入れることができません。

宿泊者には事情を説明して、キャンセルまたは他の施設への振り替えを依頼する必要があります。トラブルを避けるためにも、転換のスケジュールは余裕を持って計画し、早めにゲストに通知することが大切です。

旅館業の許可申請には手数料がかかります。金額は自治体によって異なりますが、一般的には以下のような範囲です。