旅館業・住宅宿泊事業（民泊）・・・どっちが正解？

「実家の空き家」の活用について悩む人は多いですね。民泊にするメリットには、収益が得られやすく、初期投資を抑えられる点があります。ただし、デメリットとして景気や観光需要に影響されやすく、宿泊業特有のトラブルも考えられます。感染症の流行や国際情勢で観光需要が減少する可能性もあるので、こうした要素を踏まえて検討しましょう

もちろん、戸建て住宅でも旅館業法や関係法令を満たせば営業許可を取得できますが、「住宅宿泊事業」しかできない場合もありますので、その違いとそれぞれの要件を比べてみましょう。

もちろん、住宅宿泊事業で180日を超える営業を行った場合は、厳しい罰則があります。ただし、180日を超えても問題が無いケースもありますので、詳しく見ていきましょう。

若干意味合いが違いますので、正しくお伝えします。
まず、前提として住宅宿泊事業を実施するには、設備要件と居住要件を満たす必要があります。このうち居住要件とは以下の３つです。

民泊とマンスリーマンションを併用する場合は、以下の点に注意する必要があります。

１．届出の種類:
（２）入居者の募集が行われている家屋として届け出ることが重要です。この場合、常時賃貸広告を掲載し、賃借人を募集している状態を維持する必要があります。（１）や（３）で届け出ている場合は、賃貸物件として併用することができません。

２．賃貸広告の掲載:
常に賃貸広告を掲載し、賃借人を募集している状態を維持することが求められます。これにより、住宅宿泊事業とマンスリーマンションの併用が可能となります。

３．賃貸借契約:
マンスリーマンションとして貸し出す場合は、賃貸借契約を交わす必要があります。これにより、法的なトラブルを避けることができます。

これらの要件を満たさない場合、旅館業法違反となる可能性があるため、注意が必要です。

都市部で旅館業の許可を申請する際には、都市計画法の制約に注意が必要です。
この法律について簡潔にまとめました。

市街化区域とは、 すでに市街地として整備されているか、今後10年以内に優先的に市街地として整備されるべき区域です。この区域では、住宅や商業施設、工業施設などの建設が積極的に行われます。一方、市街化調整区域は、市街地の無秩序な拡大を防ぐための区域で、新しい建物の建設が基本的に制限され、農地や緑地の保全が優先されます。簡単に言えば、市街化区域は「開発が進む地域」、市街化調整区域は「開発を制限する地域」と覚えると良いでしょう。

住宅宿泊事業は住居が建てられる地域であれば営業可能ですが、工業専用地域では不可です。また、市街化調整区域では自治体による制限が多いので、事前に確認が必要です。

実際に旅館業や住宅宿泊事業の営業ができる地域を調べる方法はいくつかありますが、国土交通省が提供する「不動産ライブラリ」というサイトが便利です。こちらは、全国の都市計画情報、防火地域の情報、防災情報などを確認することができますので、このサイトを利用して、ある程度営業が可能な地域か否かを確認することができます。

法令上、管理者との契約は義務ではありませんが、自分で予約管理やチェックイン・アウト対応が難しい場合は委託が必要です。例えば、「鍵の受け渡し」「清掃」「リネン」などが自力で行えない場合、専門業者に委託することになります。また、無人施設の場合、フロントを置かないため、法令を順守しなければなりません。